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Immobilienmakler Ralf Dietrich: Immobilienportfolio professionell managen

Dietrich + Partner Immobilien aus Köln berät unter anderem Family Offices, Vermögensverwalter und Finanzdienstleister bei allen Fragen rund um Immobilieninvestments. Das erhöht die Renditechancen für deren Anleger.

Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Und etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt im Eigenheim. „Das ist eine enorme Zahl – und stellt viele Immobilieneigentümer und -investoren natürlich auch vor komplexe Fragestellungen, zum Beispiel bei der Planung und Gestaltung der Vermögensverwaltung. Denn aufgrund der steigenden immobilienpreise stellen auch selbstbewohnte Häuser und Eigentumswohnungen, aber natürlich vor allem Renditeobjekte erhebliche Vermögenswerte dar, die innerhalb der Vermögensstrategie Beachtung finden müssen“, sagt Ralf Dietrich von Dietrich + Partner Immobilien aus Köln (www.dietrich-immobilien.de).

Der Immobilienmakler hat sich neben der Vermittlung von Objekten und Grundstücken unter anderem auf die Beratung bei allen Fragen rund um Immobilieninvestments spezialisiert und ist in dieser Funktion Ansprechpartner für Privatkunden, aber besonders auch Family Offices, Vermögensverwalter und Finanzdienstleister. „Vermögensberater haben in der Regel das ganze Vermögen im Blick beziehungsweise sind auf Wertpapiere und allgemeine Strukturfragen spezialisiert. Wir nehmen ihnen dabei die fachlichen Fragen rund um die Immobilie ab und unterstützen sie bei ihren Investmententscheidungen und -prozessen“, sagt Ralf Dietrich. Der Grund nach der Erfahrung der versierten Immobilienprofis: „In der Praxis sieht man häufig, dass Immobilien rund um den eigenen Kirchturm erworben und dann liegengelassen werden. Es werden weder emotionslose Markt- und Standortanalysen vorgenommen, noch kontrollieren Eigentümer die echten Nettorenditen, die tatsächlichen Investitionsbedarfe und die zukünftige Entwicklungsfähigkeit.“

Will heißen: Eine Vielzahl von Immobilien, die vorrangig zu Renditezwecken gehalten werden, erfüllen diese Grundbedingung nicht. Einer harten Renditeanalyse halten sie nicht stand. „An dieser Stelle kommen wir ins Spiel und übernehmen die gesamte Analyse und Bewertung der Zukunftsaussichten einer Immobilie. Passt sie ins Portfolio? Welches Potenzial hat der Standort? Sind Investitionen für den Werterhalt nötig oder können in der Folge die Mieten erhöht werden, indem eine höherwertige Ausstattung andere Mieter anspricht? Oder lohnt sich aus bestimmten Gründen sogar ein Verkauf, um das freiwerdende Geld anders zu allokieren, zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus mit einer höheren Rentabilität oder in einem Immobilienentwicklungsprojekt? Das sind Fragen, die wir für einen Vermögenseigentümer oder dessen Berater beantworten, um das Optimum aus den Immobilieninvestments herauszuholen“, sagt Ralf Dietrich, der regelmäßig von Family Offices und Vermögensverwalter als externer Berater herangezogen wird.

Sein Credo lautet: Ein Immobilienportfolio benötigt das gleiche professionelle Management wie ein Wertpapierportfolio. Rendite, Risiko und Investitionsbedarf müssen in einem gesunden Verhältnis stehen, damit das Immobilieninvestment langfristig tatsächlich zu einem Erfolg wird und das Kapital nicht nach dem Motto „linke Tasche, rechte Tasche“ geparkt wird. Denn selbst in ruppigen Börsenzeiten sind Anleger nach Ralf Dietrichs Erfahrung nicht bereit, bei Immobilien eine Null- oder sogar Minusrendite in Kauf zu nehmen, nur um Basiskapital abzusichern.
Für den Kölner Immobilienmakler ist es auch wichtig, im Rahmen der Investmentberatung „Wohlfühl-Services“ anzubieten. „Dazu gehört für uns, dafür zu sorgen, dass eine stabile, zu einem Objekt passende Mieterbasis gefunden und erhalten wird. Dafür setzen wir an der Schnittstelle zur Beratung unsere langjährig etablierten Leistungen in der Immobilienverwaltung ein. Es geht darum, durch individuelle Dienstleistungen das beste Ergebnis für den Kunden zu erreichen.“

Pressekontakt
Dietrich + Partner Immobilien KG
Ralf Dietrich
Bismarckstraße 19-21
50672 Köln
Telefon 0221 9499870
E-Mail info@dietrich-immobilien.de
Internet www.dietrich-immobilien.de

Professionelle Immobilienverwaltung: Objekte müssen bewirtschaftet werden

Dietrich + Partner Immobilien aus Köln ist sehr aktiv in der Hausverwaltung. Der Fokus: den wirtschaftlichen Erfolg des Eigentümers sicherstellen.

Gerade in Zeiten verrücktspielender Kapitalmärkte haben sich Immobilien als stabiler Anker in der Vermögensverwaltung bewährt. Dabei stehen insbesondere Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Gewerbeobjekte im Fokus. Diese zeichnen sich durch eine Diversifizierung bei den Mietern aus und reduzieren die Ausfallrisiken – nur sehr selten stehen solche Objekte zu einem überwiegenden Teil oder sogar komplett leer.

Zugleich erfordern Investment-Immobilien aber, wie auch ein Wertpapierdepot, kontinuierliche Pflege und eine professionelle Bewirtschaftung, um die optimale Rendite zu generieren. „Das ist für viele Eigentümer aber eine Schwierigkeit. Sie haben in der Regel weder die Zeit noch die Kompetenzen, gerade komplexe Objekte mit großen Flächen so zu verwalten, dass sie jederzeit das beste finanzielle und strategische Ergebnis erzielen. Das gilt für alle Fragestellungen, von der richtigen Vermietung bis hin zu Reparaturen und großangelegten Modernisierungsmaßnahmen“, sagt Ralf Dietrich von Dietrich + Partner Immobilien aus Köln (www.dietrich-immobilien.de). Er bietet mit seinem alteingesessenen Immobilienunternehmen die gesamte Vermittlung, die Grundstücks- und Liegenschaftsentwicklung und die professionelle Immobilienverwaltung an und setzt die Vorstellungen seiner Kunden für die Bewirtschaftung dieser Flächen individuell um.

Ralf Dietrich übernimmt in der Hausverwaltung sämtliche administrativen Leistungen für die Kunden. Dietrich + Partner Immobilien übernimmt die technische Betreuung im Schadenfall, führen Gespräche mit potenziellen Mietern, beauftragen und kontrollieren Handwerksunternehmen und optimieren die Wirtschaftlichkeit durch gezielte Anpassungen der Gebäudesubstanz und der Mietstruktur – selbstverständlich immer in enger Abstimmung mit den Klienten. Dazu kommen die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die Vermietung der Einheiten, die Koordination von anderen Gebäudedienstleistern wie Reinigungs- und Hausmeisterunternehmen sowie die Überwachung der Mietzahlungen.

„Der Fokus liegt darauf, durch Kompetenz und Erfahrung spürbare Mehrwerte in der technischen und wirtschaftlichen Nutzung für Immobilieneigentümer zu generieren. Wir wollen unseren Kunden die Arbeit abnehmen, damit sie sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können. Und das in hoher Geschwindigkeit: Wir erledigen alle uns übertragenen beziehungsweise für die wirtschaftlich optimale Verwaltung notwendigen Aufgaben zeitnah und ohne Verzögerungen“, betont Ralf Dietrich. Das sei besonders in wirtschaftlich herausfordernden Situationen von entscheidender Bedeutung, weiß der Immobilienverwalter aus der Praxis und gibt ein Beispiel: „Fordert ein neuer Ankermieter eine architektonische Anpassung seiner Mieteinheit, muss sich der Eigentümer darauf verlassen können, dass wir ihm zügig ein Konzept für die bestmögliche Umsetzung vorlegen und die Grundlage für seine Entscheidung schaffen können.“

Ein Schwerpunkt ist die fachkundige Auswahl der Mieter. Laut Ralf Dietrich gehe es nicht darum, eine Einheit sehr schnell zu vermieten, sondern langfristig wirtschaftlich stabil. Und das gehe nur, wenn man auf der einen Seite die Anforderungen des Vermieters genau kenne und auf der anderen Seite eingehende Gespräche mit den Mietinteressenten führt. „So erkennt man, welche Motivation diese haben und was der Vertragsabschluss bedeuten kann. Es ist unsere Aufgabe, die besten Mieter für ein Objekt zu finden. Das können wir durch unsere langjährige Erfahrung gewährleisten.“

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Ralf Dietrich: Immobilienmakler ist der Vertraute des Verkäufers

Trotz des Immobilienbooms ist der Verkauf kein Selbstläufer. Der Kölner Immobilienmakler Ralf Dietrich warnt vor Fehlern, die die Veräußerung erheblich verkomplizieren können.

Der deutsche Immobilienmarkt boomt, und Köln als eine der wichtigsten Städte der Republik macht da keine Ausnahme. Von 2010 bis 2016 sind Wohnimmobilien in den sogenannten „A-Städten“, (Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf) um 65 Prozent und in den 127 größten Städten Deutschlands um 50 Prozent angestiegen.

Trotz allem warnt Ralf Dietrich von Dietrich + Partner Immobilien aus Köln (www.dietrich-immobilien.de) davor, den Immobilienverkauf als Selbstläufer anzusehen. „Der Verkauf einer Privat- oder auch Gewerbeimmobilie sollte so professionell wie möglich strukturiert und durchgezogen werden. Zwar spricht der Markt aktuell für Verkäufer, da Immobilien in der Regel zügig zu guten Preisen veräußert werden. Aber dennoch lassen sich Prozesse und Preise immer noch optimieren, um bessere Ergebnisse und schlankere Abläufe herzustellen“, sagt der erfahrene Immobilienmakler, der auf die Veräußerung von gehobenen Ein- und Mehrfamilienhäusern und Geschäftshäusern sowie der Entwicklung von Liegenschaften und Gewerbeobjekten spezialisiert ist.

Er macht die Erfahrung, dass selbstgeschaltete Anzeigen auf den bekannten Immobilienportalen für viele Verkäufer eine attraktive Sache sind. Denn dies spare vermeintlich Geld, weil kein Maklerhonorar anfalle – und so schwierig könne es ja gar nicht sein, eine Immobilie zu veräußern. „Das ist aber ein Trugschluss. Denn es können bei einem Immobilienverkauf viele Fehler passieren, die es zu vermeiden gilt. Fehler sind in der Regel teuer oder können sogar den Verkauf gefährden“, betont Ralf Dietrich.

Ein Kardinalfehler ist eine überzogene Preiseinschätzung. Auch in Zeiten des Niedrigzinses, der Immobilienkäufe für Investoren und Privatleute sehr attraktiv macht, kann sich ein Verkäufer durch überzogene Preisvorstellungen disqualifizieren. Der Kaufpreis muss laut Ralf Dietrich tatsächlich erzielbar sein und den Marktregeln entsprechen. Die eigene Vorstellungskraft beziehungsweise die Erlöswünsche des Eigentümers sind die falschen Parameter zur Kaufpreisermittlung. „Sonst kann es passieren, dass sich die Immobilie nicht oder nur äußerst aufwändig veräußern lässt. Und das mit hohen Abschlägen vom ursprünglich gewünschten Preis, wie die Kreissparkasse Köln in einer Studie festgestellt hat. Zu hohe Marktpreise verlängern den Verkaufsprozess und führen zu hohen Abschlägen, während einer realistische Preisfindung zu einem schnellen Verkauf führt.“

Daher weist Ralf Dietrich darauf hin, dass er für seine Kunden marktkonforme Immobilienbewertungen vornehmen, um den richtigen Preis zu treffen. Mit Erfolg: Die durchschnittliche Veräußerungsdauer liegt in dem Kölner Büro, das in der ganzen Region aktiv ist, bei wenigen Wochen.

Dazu kommt: „Wir verfügen über ein großes Netzwerk von Kaufinteressenten, die wir aus früheren Transaktionen kennen. Dadurch können wir Immobilien oftmals auch ‚auf kurzem Weg‘ platzieren und reduzieren dadurch für den Verkäufer die Belastung zahlreicher Besichtigungen und ständiger Preisrückfragen.“

Apropos Besichtigungen: Das ist ein weiterer Punkt, den Ralf Dietrich für seine Kunden steuert. „Wir hören oft, dass gerade private Verkäufer zum Teil von mehreren 100 Interessenten überrannt werden, wenn sie ihre Immobilien veröffentlichen. Das führt nicht selten zu Massenbesichtigungen, viel Stress und Ärger. Wir filtern die Anfragen im Vorfeld und lassen nur seriöse Interessenten zu“, sagt Ralf Dietrich, der den Immobilienmakler immer als Vertrauten des Verkäufers ansieht. „Wir reduzieren Arbeit und Ärger für unsere Kunden. Das ist unser Verständnis als Immobilienmakler.“

 

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Bürohaus HR1 ist jetzt vollvermietet

Immobilienmakler Ralf Dietrich hat das repräsentative Gewerbeimmobilie HR 1 am Habsburgerring 1 / Ecke Lindenstraße innerhalb nicht einmal eines Jahres komplett vermarktet. Mieter sind vor allem Kreativ- und Beratungsunternehmen.

Es ist eine Top-Lage in der Domstadt: Direkt am Rudolfplatz und damit im wirtschaftlichen Herzen Kölns ist das Bürogebäude HR 1 entstanden. „Früher befanden sich in dem Objekt unter anderem diverse Abteilungen eines Kreditinstituts. Jetzt, nach der umfassenden Sanierung und Modernisierung, haben wir einen gelungenen Branchen-Mix in der Immobilie am Habsburgerring 1 / Ecke Lindenstraße realisiert“, sagt Ralf Dietrich von Dietrich + Partner Immobilien, einem auf die Vermittlung von hochwertigen Wohn- und Geschäftsimmobilien spezialisiertes Maklerunternehmen, das bereits seit fast drei Jahrzehnten in Köln besteht.

Er hat die Sanierung, die Vermarktungssteuerung und die Vermarktung des Bürogebäudes an sich von Beginn an im Auftrag der Eigentümer und Entwickler komplett begleitet. Jetzt, nach nicht einmal einem Jahr, hat der bekannte Immobilienmakler das HR 1 komplett vermietet. Natürlich seien moderne Büroflächen mitten in Köln begehrt, weiß Ralf Dietrich, aber dennoch sei eine Vermarktung kein Selbstläufer, weshalb er explizit auf den kurzen Zeitraum der Vollvermietung verweist. Der Grund dafür: „Die Flächen in dieser exponierten und sehr begehrten Lage der Domstadt sind sehr gut angenommen worden. Insbesondere Firmen aus dem Kreativ- und Beratungsbereich haben sich angesiedelt. Das Argument für sie: HR 1 ist ein repräsentativer Sitz mitten in Köln, das gut erreichbar und angebunden ist – und wir bieten flexible Nutzungskonzepte, die sich auch für kleinere Unternehmen und Unternehmer eignen. Sie können von einem bezahlbaren Standort mitten in der Stadt profitieren“, sagt Ralf Dietrich, der den letzten Vertrag mit einem Großmieter aus dem Bildungssektor über 1200 Quadratmeter abgeschlossen hat. 

Die Einheiten sind zwischen 153 und 383 Quadratmeter groß – mit variablen Grundrissen, die dementsprechend individuelle Anpassungen zugelassen haben. Und so wurden die Flächen nach den Wünschen der Mieter aufgeteilt. Je nach Anforderung wurden Einzel- und Großraumbüros geschaffen, ebenso größere Flächen, zum Beispiel über mehrere Etagen hinweg. Deshalb ist die finale Innenraumgestaltung auch jeweils erst nach Vertragsabschluss erfolgt, um den Anforderungen der Mieter Rechnung zu tragen. 

Durch die umfassende Sanierung erfülle das HR1 die höchsten Ansprüche an ein modernes, zeitgemäßes Büroobjekt. Fassade, Energietechnik, Treppenhaus, Aufzug und Grundrisse seien den heutigen Standards angepasst und überträfen diese in vielen Fällen. So präsentiert sich die Fassade in Naturstein, die Wandflächen des Treppenhauses werden mit weißem Glas und roten Akzentstreifen versehen, beschreibt Dietrich den Bau. Er sagt auch: „Wir erhalten durchweg positive Resonanz auf die gehobene Basisausstattung, die unter anderem eine leistungsstarke Kat-7-Verkabelung, eine besondere Beleuchtungs- und Klimatechnik, Lärmschutzfenster mit innenliegendem Sonnenschutz, sowie eine Teeküche mit Kühlschrank, Mikrowelle und Spülmaschine vorsieht.

 

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